Immobilienkauf auf Madeira

Das Briefing kommt vor der Suche

Die meisten Suchen, die ins Stocken geraten, scheitern daran, dass die Kriterien nie schriftlich festgehalten wurden. Wir beginnen mit einem Dokument: die Gemeinde oder die Shortlist davon, die Obergrenze inklusive Kaufnebenkosten statt nur des Angebotspreises, das Mindestgrundstück, die Ausrichtung, ob die Zufahrt einen Lieferwagen aufnehmen muss, und — der Teil, der am meisten Zeit spart — die Dinge, die Sie ablehnen würden. Eine nach Norden ausgerichtete Terrasse auf 600 Metern Höhe und ein Haus, das nur über eine einspurige Rampe erreichbar ist, sind keine Mängel, aber für manche Käufer Ausschlusskriterien und für andere unerheblich.

Dieses Briefing legt auch fest, was Ihr Budget in jeder Gemeinde realistisch erreicht. Ein Betrag, der in Ponta do Sol ein renoviertes Drei-Zimmer-Haus kauft, kauft im Zentrum von Funchal eine sanierungsbedürftige Wohnung. Das in Woche eins zu klären, ist nützlicher als fünfzig Portal-Links in Woche drei.

Zugang zu Immobilien, bevor sie ein Portal erreichen

Rund die Hälfte dessen, was wir bearbeiten, erscheint nie öffentlich. Es stammt von Eigentümern, die eine geerbte Quinta abwickeln, von Notaren, die einen Nachlass regeln, von Bauträgern, die eine Einheit verkaufen müssen, bevor die nächste beginnt, und von Kollegen auf der Insel, die uns anrufen, weil wir abschließen statt nur zu besichtigen.

Jeder Kandidat wird von uns zuerst persönlich besichtigt, mit bereits angeforderter Katasterauskunft (caderneta predial) und Grundbuchauszug (certidão permanente). Sie erhalten dann eine schriftliche Einschätzung pro Immobilie: was sie ist, was sie braucht, was sie kosten sollte und wo das Risiko liegt. Etwa jede vierte Besichtigung erreicht den Kunden nie, weil die Unterlagen oder die Zufahrt sie disqualifiziert haben, bevor Sie überhaupt darüber nachdenken mussten.

Wenn Sie zunächst sehen möchten, was derzeit auf dem Markt ist, sind die aktuellen Angebote nach Typ gruppiert: Häuser, Wohnungen, Grundstücke und Gewerbe.

Grundbuch-, Genehmigungs- und Flächenprüfung

Vor jeder Reservierung lesen wir die certidão permanente auf Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauch und Wegerechte und vergleichen die eingetragene Fläche in der caderneta predial mit der Genehmigungsakte bei der câmara municipal. Bei einem Grundstück prüfen wir außerdem, was der Bebauungsplan (PDM) zulässt, denn ein Baurecht, das alle für gegeben halten, ist nicht automatisch eines.

Sie beauftragen einen unabhängigen Anwalt — wir vertreten nie beide Seiten einer Transaktion und empfehlen nie nur einen einzigen Namen ohne Alternativen. Wir briefen ihn, treiben fehlende Bescheinigungen an und halten den Vorgang in Bewegung, während er die rechtliche Arbeit erledigt. Wird die Immobilie später Arbeiten benötigen, gehören Gutachten und Baubudget bereits in diese Phase und nicht erst nach der Urkunde; das Bau-Mandat regelt, wie das abläuft.

NIF, Bankkonto und eine schriftliche Kostenaufstellung

Zunächst das Praktische: Eine portugiesische Steuernummer (NIF) ist erforderlich, bevor irgendetwas unterschrieben werden kann, ein portugiesisches Bankkonto ist in der Praxis nötig, und eine im Voraus erstellte Vollmacht hält den Zeitplan aufrecht, falls Sie nicht zur Urkunde einreisen können. Wir organisieren die NIF, bereiten die Bankunterlagen vor und koordinieren Übersetzungen mit Ihrem Anwalt.

Vor Ihrer Entscheidung erhalten Sie eine schriftliche Kostenaufstellung für die konkrete Immobilie: IMT-Grunderwerbsteuer, imposto do selo, Notar- und Grundbuchgebühren, das Honorar Ihres Anwalts sowie die anschließende jährliche IMI. Die Sätze hängen von Preis und Nutzung ab, daher rechnen wir für die konkrete Adresse und nicht mit einer pauschalen Prozentzahl. Beim Notar gibt es keine Überraschungen.

Vorvertrag, Escritura und der Tag danach

Der contrato de promessa de compra e venda legt Anzahlung, Abschlussdatum und Bedingungen schriftlich fest — und das ist der Punkt, an dem Bedingungen noch wirklich Gewicht haben. Wir stellen sicher, dass das, was Ihnen bei der Besichtigung gesagt wurde, darin steht.

Bei der escritura pública sind wir dabei und übersetzen vor Ort. Danach müssen die Eintragung, die Umschreibung der Versorgungsverträge und die IMI-Anmeldung erfolgen — die Schlüssel allein nützen weniger als die Übergabeliste. Wenn Sie das Haus nicht ganzjährig bewohnen werden, ist Vermietung und Instandhaltung ein eigenes Mandat, das am Tag der Urkunde beginnt, nicht Monate später.