Projektmanagement
Bau- und Renovierungsmanagement auf Madeira
Wiederaufbau auf einer Insel ist zunächst ein Logistikproblem, erst danach ein Gestaltungsproblem. Wir wählen den Architekten aus, führen den Genehmigungsantrag durch die câmara municipal, schreiben die Arbeiten an bewährte Bauunternehmen aus und sind wöchentlich vor Ort, damit Sie nicht extra anreisen müssen, um zu erfahren, was passiert ist.
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Architektenauswahl und ein baubares Design
Wir erstellen eine Shortlist von zwei oder drei Architekten, deren gebaute Arbeiten zu Ihrem Vorhaben passen und die bereits Projekte durch Ihre spezifische Gemeinde geführt haben — dieses zweite Kriterium zählt mehr als Portfoliofotos. Sie führen die Gespräche; die Beauftragung liegt bei Ihnen, nicht bei uns.
Während der Planung übernehmen wir die kritische Stimme im Raum. Das Gelände auf Madeira ist steil, Stützmauern sind teuer, und ein Plan, der ignoriert, wie ein Betonmischer das Grundstück erreicht, kostet doppelt. Kostenintensive Entscheidungen — Aushubvolumen, Stützmauern, Dachgeometrie, Verglasungsflächen — werden grob kalkuliert, bevor die Zeichnungen fertig sind, damit das Budget eine Entscheidung ist und keine Überraschung.
Genehmigung bei der câmara municipal
Wir stellen den Genehmigungsantrag zusammen mit dem Architekten, verfolgen ihn durch die Gemeinde und bearbeiten nachfolgende Nachfragen. Berührt das Grundstück eine Schutzzone, ein Gewässer, eine levada oder einen Straßenabstand, gelten zusätzliche Genehmigungen, die wir zu Beginn identifizieren, statt erst nach der ersten Ablehnung.
Nach jedem Verwaltungsschritt erhalten Sie einen schriftlichen Status: was eingereicht wurde, was zurückkam, was sich dadurch ändert. Ist eine Planänderung der schnellste Weg zur Genehmigung, sagen wir das und kalkulieren sie, bevor sie gezeichnet wird.
Ausschreibung und Verträge
Angebote gehen an Bauunternehmen, mit denen wir bereits gearbeitet haben, mit identischem Leistungsumfang, damit die Zahlen tatsächlich vergleichbar sind — das übliche Problem bei Angeboten auf der Insel ist nicht der Preis, sondern dass jedes einen anderen Leistungsumfang abdeckt. Wir vereinheitlichen sie in einer Tabelle mit sichtbaren Ausschlüssen und empfehlen eines mit Begründung.
Der Vertrag legt einen stufenweisen Zahlungsplan fest, gekoppelt an abgeschlossene und geprüfte Arbeiten, ein schriftliches Nachtragsverfahren und einen Einbehalt bis zur Behebung der Mängelliste. Materialien mit langer Lieferzeit werden bereits jetzt bestellt, denn der Versand ist das Terminrisiko, das fast jeden Erstbauherren hier trifft.
Wöchentliche Baustellenüberwachung und Berichte
Wir prüfen die Baustelle wöchentlich und senden datierte Fotos mit einer kurzen schriftlichen Notiz: was vorangekommen ist, was entschieden wurde, worauf eine Lieferung oder eine Entscheidung von Ihnen wartet. Nichts außerhalb des vereinbarten Umfangs wird beauftragt, ohne dass Sie einen kalkulierten Nachtrag schriftlich genehmigt haben.
Qualitätsprüfungen werden zu den Momenten angesetzt, in denen Fehler unumkehrbar werden — Abdichtung, bevor sie überdeckt wird, Rohinstallationen vor dem Verputzen, Untergrund vor der Verfliesung. Auf einer regenreichen, salzbelasteten Insel ist die Abdichtungs- und Entwässerungsdetaillierung der Punkt, an dem Jahre später Geld verloren geht.
Übergabe, Mängelliste und Gewährleistungszeit
Bei der Übergabe erhalten Sie eine schriftliche Mängelliste mit Fotos, einem Termin für jeden Punkt und einem entsprechenden Einbehalt. Wir prüfen erneut, nachdem die Handwerker zurückgekehrt sind, und bestätigen schriftlich, wenn jeder Punkt erledigt ist.
Sie erhalten außerdem die Projektakte: Bestandszeichnungen, Genehmigungen, Garantien, Gerätehandbücher und die Kontakte aller am Haus beteiligten Gewerke. Wird die Immobilie vermietet oder zeitweise leer stehen, läuft die laufende Instandhaltung als eigenes Mandat und sollte bei der Übergabe beginnen, nicht erst nach dem ersten Winter.
So läuft ein Projekt ab
- Stufe 1Briefing und Machbarkeit
Ortsbegehung, grobes Budget, Einschränkungen durch Gelände, Zufahrt und Bauabstände.
- Stufe 2Architekt und Planung
Shortlist, Beauftragung, Planung mit grob kalkulierten kostenintensiven Entscheidungen.
- Stufe 3Genehmigungsantrag
Einreichung bei der câmara municipal und die nachfolgenden Nachfragen.
- Stufe 4Ausschreibung und Vertrag
Vergleichbare Angebote, Ratenzahlungen, Nachtragsverfahren, Bestellungen mit langer Lieferzeit.
- Stufe 5Bau und Übergabe
Wöchentliche Prüfungen mit Fotoberichten, dann Mängelliste und Projektakte.
Überwachung auf der Insel, nicht vom Bildschirm aus
Baustellenmanagement auf Madeira funktioniert nur, wenn jemand jede Woche physisch vor Ort ist. Das sind wir — der Fotobericht belegt es. Zahlungen folgen abgeschlossenen Bauabschnitten statt Kalenderdaten, und ein Einbehalt bleibt bis zur Behebung der Mängelliste bestehen. Lizenziert unter AMI 18584 (IMPIC).
Fragen zu dieser Leistung
Wie lange dauert eine Baugenehmigung bei der câmara municipal?
Das hängt von der Gemeinde ab und davon, ob das Projekt innerhalb des bestehenden Fußabdrucks bleibt. Eine einfache Renovierung innerhalb des genehmigten Volumens geht schneller als eine Erweiterung, und alles, was eine Schutzzone, ein Gewässer oder eine levada berührt, dauert wiederum länger. Wir erfragen zu Projektbeginn die aktuelle Position der jeweiligen câmara, statt einen inselweiten Durchschnitt zu nennen, der für Ihr Vorhaben falsch wäre.
Warum verzögern sich Inselprojekte, und was tun Sie dagegen?
Zwei Gründe dominieren: per Schiff ankommende Materialien und die Genehmigung. Wir planen beides von Anfang an ein — Materialien mit langer Lieferzeit werden bereits in der Planungsphase bestellt statt erst, wenn das Gewerk sie braucht, und Zahlungen sind an abgeschlossene Bauabschnitte statt an Kalenderdaten geknüpft, sodass eine Verzögerung Sie nicht finanziell benachteiligt, bevor die Arbeit erledigt ist.
Können Sie einen Bau überwachen, wenn ich nicht auf Madeira bin?
Das ist der Normalfall. Sie erhalten wöchentliche Baustellenbegehungen mit datierten Fotos, eine schriftliche Notiz zu Änderungen und Entscheidungen, und jeder Nachtrag wird kalkuliert und von Ihnen genehmigt, bevor das Gewerk beginnt. Bei der Übergabe erhalten Sie eine schriftliche Mängelliste, die vor der Schlusszahlung abgearbeitet sein muss.
Senden Sie uns die Pläne oder die Immobilie, die Sie in Erwägung ziehen
Wir prüfen Grundstück, Zufahrt und Genehmigungslage und sagen Ihnen, was das Projekt realistisch kostet und wie lange es dauert, bevor Sie sich für einen Architekten entscheiden.