Madeira · Porto Santo
Häufig gestellte Fragen
Die Fragen, die uns Käufer aus dem Ausland am häufigsten stellen — die Steuernummer, der Vorvertrag, IMT und Stempelsteuer, der Notartermin und die Kosten beim späteren Verkauf. Kurze Antworten, ohne Juristendeutsch. Alles, was hier nicht behandelt wird, fragen Sie uns bitte direkt.
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Vor dem Kauf
Ja, Ausländer können Immobilien auf Madeira ohne Einschränkungen kaufen. Gebietsfremde haben dieselben Rechte wie Einheimische, sofern sie eine portugiesische Steuernummer (NIF) besitzen und dem üblichen Kaufprozess folgen.
Ja, alle Immobilienkäufer in Portugal, einschließlich Madeira, müssen eine portugiesische Steuernummer (NIF) beantragen, um einen Immobilienkauf rechtsgültig abzuschließen. Diese Steuernummer ist für die Unterzeichnung von Verträgen, die Zahlung von Grundsteuern und andere rechtliche Vorgänge unerlässlich.
Ja, ausländische Käufer können bei portugiesischen Banken eine Hypothek zum Erwerb einer Immobilie auf Madeira aufnehmen. In der Regel finanzieren Gebietsfremde etwa 60–70 % des Immobilienwerts und benötigen eine Anzahlung von 30–40 %, abhängig von den Bankbedingungen und der finanziellen Situation des Käufers.
Nur mit einer Registrierung als alojamento local und nur, wenn die Nutzungsklasse und die Regeln der Eigentümergemeinschaft dies zulassen. Die landesweiten Regeln haben sich mehrfach geändert, daher prüfen wir für jede Adresse die aktuelle Lage bei der câmara municipal, statt eine allgemeine Antwort zu geben.
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Der Kaufprozess
In der Regel unterzeichnen Sie nach Annahme Ihres Angebots einen Vorvertrag (Promissory Contract) mit einer Anzahlung, die üblicherweise 10 % bis 25 % des Preises beträgt. Die endgültige Urkunde (escritura) wird dann etwa 1 bis 3 Monate später vor einem Notar unterzeichnet; dabei zahlen Sie die IMT-Grunderwerbsteuer und die Stempelsteuer, womit der Kauf abgeschlossen ist.
Es wird dringend empfohlen, für den Kauf einer Immobilie auf Madeira einen ortsansässigen Anwalt zu beauftragen. Ein Anwalt führt die rechtliche Prüfung durch, prüft die Verträge und stellt sicher, dass alle Unterlagen in Ordnung sind, damit der Prozess sicher und reibungslos verläuft. Wir arbeiten grundsätzlich und ausschließlich mit Anwälten und Notaren zusammen, um alle Unterlagen doppelt zu prüfen.
Nein. Seit Anfang 2024 qualifiziert der Kauf einer Wohnimmobilie auf Madeira für Käufer außerhalb der EU nicht mehr für Portugals Golden-Visa-Programm. Der Kauf einer Immobilie verschafft auch nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht; wer langfristig in Portugal leben möchte, müsste ein separates Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen, etwa das D7-Visum für passives Einkommen oder ein Rentnervisum.
Ja. Sie benötigen eine NIF und, falls Sie nicht persönlich zur escritura pública erscheinen können, eine notariell beglaubigte Vollmacht. Wir organisieren die NIF, bereiten die Unterlagen für das Bankkonto vor und koordinieren Übersetzungen mit Ihrem Anwalt.
Wir gleichen die certidão permanente und die caderneta predial mit der Genehmigungsakte bei der câmara municipal ab, und Ihr unabhängiger Anwalt prüft dieselben Unterlagen. Unterschiede zwischen der eingetragenen und der tatsächlich gebauten Fläche sind auf Madeira üblich und werden vor dem Vorvertrag geklärt.
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Steuern, Gebühren und Verkauf
Sie sollten mit der kommunalen Grunderwerbsteuer (IMT) rechnen, die zwischen 1 % und 8 % des Kaufpreises liegt, wobei Immobilien unter etwa 92.000 € steuerfrei sind. Zusätzlich fällt eine Stempelsteuer von 0,8 % des Kaufpreises an. Abschlusskosten wie Notar- und Grundbuchgebühren liegen typischerweise zwischen 500 € und 1.500 €. Bei Beauftragung eines Anwalts liegen die Honorare in der Regel zwischen 1.000 € und 3.000 €.
IMT-Grunderwerbsteuer, imposto do selo (Stempelsteuer), Notar- und Grundbuchgebühren sowie das Honorar Ihres Anwalts. Die Sätze hängen von Preis und Nutzung ab, daher erhalten Sie vor Ihrer Entscheidung eine schriftliche Berechnung für die konkrete Immobilie, zusammen mit dem jährlichen IMI-Betrag.
Ja, Eigentümer auf Madeira müssen eine jährliche kommunale Grundsteuer (IMI) zahlen. Die IMI-Sätze liegen für städtische Immobilien je nach Gemeinde in der Regel zwischen 0,3 % und 0,45 %. Diese Steuer trägt zur Finanzierung der lokalen Infrastruktur bei.
Beim Verkauf einer Immobilie auf Madeira trägt üblicherweise der Verkäufer die Maklerprovision von etwa 5 % des Verkaufspreises zzgl. Mehrwertsteuer. Zusätzlich sollten Verkäufer mit einer Kapitalertragsteuer auf einen etwaigen Gewinn aus dem Verkauf rechnen. Gebietsfremde zahlen einen pauschalen Steuersatz von 28 % auf den gesamten Gewinn aus einem Immobilienverkauf in Portugal, während Ansässige unter Umständen nur auf einen Teil des Gewinns besteuert werden.
Noch eine offene Frage zu Ihrem Kauf?
Ein 15-minütiges Gespräch reicht aus, um zu klären, was in Ihrem Fall gilt, was es kostet und wie lange es dauert. Kostenlos und unverbindlich, auf Englisch, Portugiesisch oder Deutsch. AMI 18584.