Immobilienverwaltung und Vermietung auf Madeira

Alojamento local und die Vermietung selbst

Wo die Nutzungsklasse, das Reglement der Eigentümergemeinschaft und die Gemeindeposition dies zulassen, übernehmen wir die Registrierung als alojamento local und die damit verbundenen Pflichten — das Gästeregister, die erforderlichen Meldungen, die Versicherung und die sichtbaren Lizenzangaben.

Anschließend führen wir die Vermietung: Kalender und Preisgestaltung über die Saisons hinweg, Gästekommunikation vor und während des Aufenthalts, Schlüsselübergabe und der Wechsel zwischen Buchungen. Madeiras Saison ist lang, aber ungleichmäßig, und der Unterschied zwischen einem guten und einem durchschnittlichen Jahr liegt meist in der Preisgestaltung der Nebensaison, nicht im August.

Langfristige Mietverhältnisse sind die Alternative, wo Ferienvermietung nicht erlaubt oder nicht gewünscht ist: Mieterauswahl, Vertrag, Kaution, Inventar und jährliche Mietanpassung. Wir sagen offen, was zu einer bestimmten Immobilie passt — auch wenn die Antwort keines von beidem ist.

Reinigung, Wartung und Gewerke

Wir beauftragen und beaufsichtigen die Reinigungs- und Wartungsteams und prüfen deren Arbeit, statt nur Rechnungen weiterzuleiten. Der wiederkehrende Zyklus richtet sich nach dem Klima: Dachrinnen und Dachentwässerung vor der Regenzeit, Außenholz und -metall gegen das Salz, Garten- und Poolzyklen sowie Belüftung eines leerstehenden Hauses, damit sich keine Feuchtigkeit festsetzt.

Für Reparaturen erhalten Sie Fotos und ein Angebot vor Beginn der Arbeit. Wir vereinbaren mit Ihnen eine Grenze, unterhalb derer wir sofort handeln, damit ein tropfendes Ventil nicht auf die Zeitverschiebung wartet. Größere Arbeiten — ein Dach, eine Terrassenabdichtung, ein komplettes Bad — wechseln zum Bau-Mandat mit eigener Ausschreibung und Überwachung.

IMI, Versorgungsverträge und die Verwaltungsarbeit des Eigentums

Der administrative Teil ist klein, aber unnachgiebig: IMI-Bescheide kommen zu einem festen Kalender, Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft haben ihren eigenen, und Strom-, Wasser- und Internetverträge müssen auf den richtigen Namen laufen mit den richtigen Zählerständen. Wir halten sie in Ordnung, melden Zählerwechsel und klären mit dem Anbieter, wenn eine Rechnung nicht stimmt.

Ist eine Immobilie vermietet, führen wir die Unterlagen, die Ihr Steuerberater benötigt — Einnahmen, Belegung, Ausgaben mit Belegen — an einem Ort pro Jahr. Wir geben keine Steuerberatung; wir sorgen dafür, dass die zuständige Person die Zahlen hat.

Vierteljährliche Zustandsberichte

Viermal im Jahr erhalten Sie einen schriftlichen Bericht mit Fotos: der Zustand von Dach, Terrassen, Entwässerung, Außenoberflächen, Garten und Pool, sowie was seit dem letzten Bericht erledigt wurde und was wir als Nächstes empfehlen.

Der Zweck des Berichts ist es, langsame Probleme frühzeitig zu erfassen — ein feiner Riss in einer Terrassenplatte, ein Abfluss, der nur bei starkem Regen verstopft —, solange sie noch günstig zu beheben sind. Es ist auch das Dokument, das Sie im Falle eines Verkaufs zu schätzen wissen werden, da es einem Käufer zeigt, dass das Haus gepflegt wurde.